Fondo garanzia con condizioni più favorevoli per mutui prima casa under 36

L’art. 64 D.L. n. 73/2021 (c.d. Decreto “Sostegni-bis”) ha previsto una serie di agevolazioni fiscali per i giovani under 36 che acquistano un immobile da destinare a prima casa entro il 31 dicembre 2022.

In particolare è stato previsto che:

• l’atto è esente dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• qualora l’acquisto della “prima casa” sia soggetta ad IVA, viene riconosciuto un credito d’imposta di pari importo. Credito d’imposta che può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche ovvero utilizzato in compensazione.

Per quanto riguarda i mutui stipulati da giovani under 36 che acquistano un immobile da destinare a prima casa entro il 31 dicembre 2022, dal punto di vista fiscale è stata prevista la non applicazione dell’imposta sostitutiva.

Oltre che le agevolazioni fiscali sono state previste anche altri tipi di facilitazioni. In particolare

• per i mutui agevolati per l’acquisto della prima casa da parte dei soggetti under 36 il D.L. n. 73/2021 ha modificato la disposizione normativa contenuta nell’art. 1, comma 48, lettera c), Legge n. 147/2013, estendendo l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa ai giovani fino al compimento dei 36 anni di età. Si ricorda che la precedente formulazione, consentiva il beneficio ai giovani fino a 35 anni, titolari di un contratto di lavoro atipico. È stato così innalzato di un anno il requisito anagrafico (da 35 anni a 36 anni); inoltre, è stato eliminato il presupposto legato “al lavoro atipico”. Tale modifica ha natura permanente.
• è stato innalzato il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa portandolo all’80% del mutuo (rispetto alla precedente misura del 50%).

Più precisamente la garanzia del fondo all’80% della quota capitale opera per:

• coppie coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei richiedenti non abbia compiuto 36 anni;
• famiglie monogenitoriali con figli minori, in cui il mutuo è richiesto da una persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi o da persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore;
• giovani che non abbiano compiuto trentasei anni;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.

La garanzia opera, per tali categorie, quando l’ISEE non sia superiore ai 40.000 euro annui e il mutuo sia superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori (per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiore a 40.000 euro, la garanzia resta al 50% della quota capitale).

La domanda va presentata alla Banca/Intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo tramite apposito modello disponibile sul sito del Mef.

Il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’immobile ad uso abitativo deve essere sito nel territorio nazionale, inoltre non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel Decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.

Il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250 mila euro, concesso dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra Ministero dell’Economia e delle Finanze e Abi.

Una volta presentata la domanda, a cui va allegata la dichiarazione ISEE attestante il requisito richiesto, Consap entro 20 giorni comunica alla banca l’ammissione alla garanzia e la banca entro 90 giorni comunica a Consap il perfezionamento del mutuo garantito, o la mancata erogazione del mutuo (in tale ultimo caso la garanzia decade).

La disciplina attuativa del Fondo recata dal Decreto ministeriale 31 luglio 2014 stabilisce (art. 3, comma 5) che per i mutui ai quali è assegnata priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM).

L’art. 35-bis del D.L. n. 144/2022, convertito dalla Legge n. 175/2022, prevede che la garanzia all’80% può essere concessa, in favore delle citate categorie prioritarie, a determinate condizioni, anche quando il TEG risulti superiore al TEGM.

Il comma 1 dell’articolo in esame, integrando il comma 3 dell’art. 64 del D.L. n. 73/2021, stabilisce che la possibilità di elevare la garanzia fino all’80% in favore delle categorie prioritarie, rispettati i requisiti previsti dal medesimo comma 3 oggetto di novella, può essere concessa anche quando il TEG sia superiore al TEGM, nel rispetto di determinate condizioni.

In particolare, viene stabilito che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap a 10 anni calcolata nel mese precedente al mese di erogazione e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Tale disposizione si applica in caso di differenziale positivo. Qualora, invece, tale differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni di magior favore in relazione al TEGM in vigore. La disposizione si applica, in via eccezionale, alle domande presentate dal 1° dicembre 2022 e fino al 31 dicembre 2022.

Inoltre il comma 2 dell’art. 35-bis del D.L. n. 144/2022, convertito dalla Legge n. 175/2022, novella al comma 3-bis il medesimo art. 64 del Decreto-Legge n. 73. Tale comma 3-bis obbliga i soggetti finanziatori ad indicare, in sede di richiesta della garanzia, le condizioni economiche di maggior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo. Tale indicazione dovrà figurare, secondo la modifica proposta, anche nel contratto di finanziamento stipulato.

Riferimenti normativi:

• D.L. 23 settembre 2022, n. 144, convertito dalla legge 17 novembre 2022, n. 175, art. 35-bis;
• D.L. 25 maggio 2021, n. 73, convertito dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, art. 64, commi 3 e 3-bis;
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, D.M. 31 luglio 2014, art. 3, comma 5.