Superbonus: in arrivo lettere dall’Agenzia sui dati catastali

Come noto, la rendita catastale è il punto di riferimento fondamentale per l’attribuzione del reddito fiscale di un immobile.

Operativamente, questa è calcolata in base a due parametri:
• la dimensione dell’immobile (il numero dei vani catastali e la volumetria),
• la tariffa d’estimo, cioè un valore numerico che ogni comune definisce e che varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile e della zona in cui si trova.

Nell’ambito degli interventi eseguiti con il Superbonus, in particolare, i lavori che hanno aumentato la classe energetica con miglioramento delle caratteristiche termiche dell’edificio e quelli di consolidamento sismica possono portare a effetti positivi:

• oltre che sul valore di mercato delle unità immobiliari interessate,
• anche sulle loro capacità di reddito,
• con possibili ripercussioni proprio sulla rendita catastale accertata negli atti del catasto dei fabbricati.

In tale contesto, ai sensi dell’art. 20, r.d.l. n. 652/1939, (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), gli intestatari catastali sono obbligati “a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutuazioni ai sensi dell’art. 17”. In particolare, per ciò che concerne le variazioni nello stato, esse si riferiscono alle modifiche della consistenza e della categoria e della classe accertate in catasto.

La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico). Anche i possessori, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione DOCFA, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili.

Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.

Come previsto dall’art. 1, comma 86 della Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate verrà chiamata a un controllo sulle dichiarazioni di variazione catastale successive alla fine dei lavori, trasmesse telematicamente al Fisco tramite la procedura DOCFA.

Nel dettaglio, la norma dispone che l’Amministrazione finanziaria verifichi se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’art. 1, commi 1 e 2, del Decreto del Ministro delle Finanze n. 701 del 19 aprile 1994, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati con il Superbonus. Tale verifica deve essere condotta:

• sulla base di specifiche liste selettive,
• elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati,
• anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

L’Agenzia delle Entrate, nell’ambito delle sue attività istituzionali, esegue già in via ordinaria i controlli su tali denunce, secondo la disciplina di cui all’art. 1, comma 3, del Decreto del Ministro delle Finanze n. 701 del 19 aprile 1994, il quale dispone che la rendita proposta dal contribuente rimane negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva.

È altresì facoltà dell’Amministrazione finanziaria di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto (art. 4, comma 21, del D.L. n. 853/1984, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 17/1985).

Se la dichiarazione di variazione catastale non è stata presentata (naturalmente nei casi in cui era obbligatoria perché il direttore dei lavori può anche dichiarare che l’intervento effettuato non ha avuto effetti su classamento e rendita), scatterà la fase due dell’operazione disciplinata dal successivo comma 87 della Legge n. 213/2023. In tali casi, infatti, l’Agenzia delle Entrate potrà inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’art. 1, commi da 634 a 636, della Legge di stabilità 2015, ossia le famigerate “lettere di compliance”.

I citati commi da 634 636, art. 1, della Legge n. 190/2014, ai fini dell’assolvimento spontaneo degli obblighi tributari, hanno introdotto una particolare modalità di comunicazione tra l’Amministrazione finanziaria e i contribuenti, meglio definita come “compliance”.

Dal punto di vista pratico, l’Agenzia predispone e invia delle comunicazioni per segnalare eventuali anomalie dichiarative, anomalie quali errori ed omissioni rimediabili attraverso l’istituto del ravvedimento operoso.

Le comunicazioni sono inviate tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) ovvero per posta ordinaria nei casi di indirizzo PEC non attivo o non registrato nel pubblico elenco istituito presso il Ministero dello Sviluppo economico (elenco INI-PEC).

La stessa comunicazione è consultabile dal contribuente all’interno dell’area riservata del portale informatico dell’Agenzia delle Entrate, denominata “Cassetto fiscale”, sezione “L’Agenzia scrive”.

Ricevuta la comunicazione, il contribuente può procedere in due modi:

• fornendo elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti in grado di giustificare la presunta anomalia (ipotesi in teoria non prevista per l’omessa dichiarazione di variazione dello stato dei beni), o in alternativa;
• correggendo autonomamente l’irregolarità commessa (tramite il ravvedimento operoso).

La correzione spontanea potrà infatti essere posta in essere a prescindere dalla circostanza che la violazione sia già stata constatata, ovvero che siano iniziate attività amministrative di controllo, di cui i soggetti interessati abbiano avuto formale conoscenza.

Riferimenti normativi:

• Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 86-87;
• Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, commi 634-636;
• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito dalla Legge 11 agosto 1939, n. 1249, art. 20;
•  Ministero delle Finanze, D.M. 19 aprile 1994, n. 701, art. 1.