La ditta individuale estromette l’immobile entro maggio 2023

La Manovra 2023 all’art. 1, comma 160, ripropone l’estromissione agevolata dei beni immobiliari strumentali dal patrimonio dell’impresa: possono essere ricondotti nella sfera privatistica dell’imprenditore dietro pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8% (il 60% da versare entro il 30 novembre 2023 e il restante 40% entro il 30 giugno 2024), da applicare alla differenza tra:

• valore normale (o catastale) del bene
• e valore fiscalmente riconosciuto.

L’estromissione riguarda i beni aziendali posseduti al 31 ottobre 2022 e va posta in essere entro maggio 2023, con decorrenza degli effetti, comunque, sin dal 1° gennaio 2023.

Aspetti IVA - Ai fini IVA, l’esclusione da parte dell’imprenditore individuale di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa, ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del D.P.R. n. 633/1972. Ai sensi della citata norma, infatti, costituisce una cessione di beni “la destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore (…) o ad altre finalità estranee all’impresa (…) con esclusione di quelli per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta di cui all’articolo 19”.

Per effetto della sostanziale equiparazione tra la cessione dell’immobile e la sua estromissione dal patrimonio dell’impresa, l’imponibilità dell’operazione dovrà essere individuata in base alle regole sancite dall’art. 10, comma 1, n. 8 -bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972, a seconda che si tratti di immobile abitativo o di immobile strumentale. Si ricorda che mentre sino al 25 giugno 2012 l’estromissione dell’immobile doveva essere imponibile per obbligo, con l’entrata in vigore del D.L. n. 83/2012 la fatturazione potrebbe avvenire in esenzione. L’autofattura verrà emessa esente art. 10, comma 1, n. 8-bis) o 8-ter), D.P.R. n. 633/1972.

In base alle disposizioni del D.L. n. 83/2012, infatti, anche la cessione di un fabbricato strumentale a un privato (come avviene quando il bene transita nella sfera personale dell’imprenditore) non rientra più nell’ipotesi d’imponibilità IVA obbligatoria: tale regime è previsto solo per l’impresa costruttrice con riguardo alle cessioni (comprese quelle assimilate) di fabbricati costruiti entro cinque anni dalla fine lavori. Secondo l’art. 10, n. 8-ter), infatti, queste operazioni sono ora “naturalmente” esenti, salvo opzione per l’imponibilità, con un evidente risparmio rispetto alla precedente tassazione con IVA ordinaria.

Non si configura come operazione rilevante ai fini IVA, l’estromissione dell’immobile per il quale:

• all’atto dell’acquisto non è stata operata la detrazione (es. acquisto da privato);
• se il fabbricato da estromettere è stato acquistato da prima del 1° gennaio 1973, data d’entrata in vigore dell’IVA.

Nella seguente tabella vengono riassunte le regole IVA collegate all’operazione di estromissione dell’immobile dall’impresa individuale:

Qualora l’operazione avvenga nel corso del decennio di tutela fiscale e comporti un cambio di destinazione (il bene non è più impiegato per operazioni imponibili ma per una operazione esente che non consente il recupero della detrazione IVA), è necessario operare la rettifica della detrazione, prevista dall’art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972. Se, infatti, il regime di esenzione consente di non addebitare l’imposta in rivalsa al socio (per il quale l’IVA sarebbe un costo, in carenza dello status di soggetto passivo), tale regime può comportare l’obbligo di rettificare la detrazione operata all’atto dell’acquisto del bene.

ESEMPIO - Per un fabbricato strumentale, acquistato nel 2016 con IVA detratta pari ad euro 17.000,00 e cessione/assegnazione in regime di esenzione nel 2023; si dovranno restituire i 3/10 dell’IVA detratta (acquisto 2016 -cessione 2023), ovvero euro 5.100. L’ammontare così determinato va riportato nel Modello IVA 2024 (segno -) con conseguente riduzione dell’IVA ammessa in detrazione per il 2023.

Qualora dall’atto dell’acquisto siano trascorsi più di dieci anni, non dovrà essere operata la rettifica della detrazione, in quanto è terminato il monitoraggio decennale.

Il valore residuo come valore da indicare in autofattura - Per quanto riguarda il valore da attribuire all’immobile si ricorda che l’art. 24, Legge 7 luglio 2009, n. 88 (Legge Comunitaria 2008) ha apportato sostanziali modifiche agli artt. 13 e 14, D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, adeguando le norme interne alla Direttiva 28 novembre 2006, n. 2006/112/CE del Consiglio, relativa al sistema comune dell’IVA, nel senso di circoscrivere più nettamente l’estensione del criterio del valore normale. Detto criterio si pone come una deroga a quello più generale del corrispettivo, e può giustificarsi solamente a determinate condizioni come, ad esempio, quando i particolari collegamenti esistenti tra i soggetti contraenti inducano (o possano indurre) a falsare la determinazione dei corrispettivi al solo fine di ottenere vantaggi fiscali. Per quanto riguarda in particolare le operazioni in assenza di corrispettivo (tra cui figura anche l’autoconsumo) secondo le nuove disposizioni si deve utilizzare: il prezzo di acquisto o il costo. Non rileva più, quindi, il valore normale il quale però è ancora utilizzato ai fini delle imposte dirette. Occorre, infatti, considerare nel momento in cui si vuole operare un’estromissione, le conseguenze anche ai fini dell’imposizione diretta, dato che si determina una plusvalenza quantificata col valore normale, oltre agli effetti in campo IVA. Il valore dell’operazione ai fini IVA è pari, in base all’art. 13 comma 2 lettera c) del D.P.R. n. 633/1972, al c.d. “valore residuo del bene al momento del prelievo”, cioè al prezzo di acquisto, al netto del deprezzamento subito nel tempo. Per determinare il “valore residuo” del bene, ai fini della base imponibile IVA, si deve tenere conto in particolare “degli interventi che hanno comportato un incremento duraturo del valore del bene, non completamente consumato al momento del prelievo”. In sostanza, per determinare la base imponibile IVA dell’assegnazione si dovrebbe far riferimento al prezzo di acquisto del fabbricato attualizzato (al momento di assegnazione del bene) in considerazione delle spese sostenute che ne hanno determinato l’incremento di valore.

IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE: le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono dovute, atteso che non si verifica alcun trasferimento della proprietà dell’immobile, che rimane di proprietà della persona fisica, anche se prima attratto al regime di impresa e poi, con l’estromissione, riassegnato alla sfera personale.